Como calcular o valor do aluguel

Em certas ocasiões, quando decidimos por alugar algum bem imóvel, podemos ficar em dúvida sobre qual o valor justo para cobrar pelo aluguel do nosso imóvel.

Estabelecer um preço como este exige boa dose de bom senso e ponderação da nossa parte.

Para calcular o valor de um aluguel de imóvel, seja residencial ou comercial, o ideal é começar por uma pesquisa sobre o preço médio de outros imóveis semelhantes da sua região.

Vou dar o meu exemplo, sobre como fiz para estabelecer os preços das kitnets que construí em Itajaí, SC.

Lá pela época em que terminei a primeira quitinete, fiz esta pesquisa. O preço mais barato para kitnets em Itajaí girava entre 550 e 600, normalmente só com o valor da água incluso e sem mobília ou parcialmente mobiliado.

A maioria dessas kitnets eram um pouco maiores e arejadas do que a minha, de modo que inicialmente cogitei deixar o preço das minhas em torno de 500 reais.

Mas então percebi que a maioria delas estava em bairros mais distantes do centro, sendo que as minhas ficam a apenas 5 minutos do centro da cidade e mais: as kitnets situadas no centro custavam entre 800 e 900 reais.

Então optei por deixar o preço inicial desta minha primeira kitnet em 700 reais, devido aos seguintes critérios positivos:

São recém concluídas, feitas no capricho.

Têm mesa e balcão de pia de mármore.

Tinham, à ocasião, água, luz elétrica e mobília inclusos no valor (agora também ofereço internet).

Disponibilidade da minha parte para estar sempre atento às manutenções necessárias como móveis que quebram, resistências de chuveiro que queimam, etc.

Como critérios negativos, estão o fato de meu imóvel não ter espaço para garagem pra carros e não possuírem janelas normais, apenas elementos vazados.

Isso faz dois anos. Agora, está na hora de reajustar esse valor, mas isso farei somente quando houver troca de inquilino.

Então, resumindo, o preço de um imóvel é avaliado com base nos seguintes possíveis critérios:

  • Localização – próxima ou distante de algum atrativo importante como centro comercial ou praia.
  • Tem garagem pra carro?
  • Água, Luz, Internet são oferecidos? Se sim, considere algo em torno de 100 reais para cobrir estas despesas, por pessoa, na categoria residencial, em torno de 2018. Porque além destas despesas, você ainda tem o IPTU e Taxas de Lixo para bancar.
  • Condomínio?
  • Mobília?
  • As manutenções eventuais são por sua responsabilidade ou pelo inquilino?
  • Alguma vantagem extra?

Enfim, este texto é baseado numa situação muito particular, cada caso é um caso e como um investidor, você deve saber ponderar todos os custos e vantagens e incluí-lo no seu preço.

Demanda

Outro critério que ajuda a estipular preços é a demanda. A busca está grande? Reajuste um pouco para cima. Está há mais de um mês sem alugar? Faça algum desconto. arredonde para baixo.

Como em qualquer negócio, é preciso estar sempre atento. Ninguém quer extorquir nenhum inquilino (ao menos não se deve fazer isso) mas também não se pode perder dinheiro.

Porcentagem sobre o valor do imóvel

Há um método para estipular aluguéis que eu acho bastante impreciso, mas que serve de parâmetro. Dizem que o valor do aluguel de um imóvel gira em torno de 0,5 a 2% do valor total do imóvel.

Sendo assim, um imóvel de 300 mil reais renderia algo em torno de 3000 reais de aluguel, sob a base de cálculo de 1%.

Mas com base na faixa de meio a dois por cento o valor pode variar muito, entre 1500 e 6000 reais.

Então, né… é confuso e não ajuda muito.

Basear-se pelo valor corrente cobrado por imóveis semelhantes na sua região ainda é o melhor ponto inicial para estabelecer seu preço.

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